LEI DO GABARITO: Prédio de luxo da Construtora Galvão Amorim entra na mira do MP

O Ministério Público da Paraíba (MPPB) instaurou um inquérito iivil para investigar a regularidade urbanística, ambiental e paisagística do Edifício The Haus – Resort Residence, localizado na Rua Norberto de Castro Nogueira, no bairro Jardim Oceania, em João Pessoa. A investigação do empreendimento da Construtora Galvão Amorim visa identificar se existe desconformidade entre a altura efetivamente construída e o limite permitido pela legislação para edificações na faixa de proteção da orla marítima do estado.

O procedimento foi instaurado pelo 43º Promotor de Justiça de João Pessoa, Francisco Bergson Gomes Formiga Barros, após uma manifestação encaminhada pela Ouvidoria do próprio MPPB. Segundo a portaria, a denúncia apontava possível irregularidade relacionada às limitações de altura aplicáveis ao empreendimento.

Durante a apuração inicial, a Secretaria de Planejamento de João Pessoa (Seplan) informou ao Ministério Público que houve alteração na altura da edificação em relação ao projeto originalmente aprovado. Em uma análise anterior, o órgão municipal enquadrou o empreendimento na sexta faixa de restrição e, com base nos parâmetros então previstos na Lei Complementar Municipal nº 166/2024, considerou como referência o limite de 28,50 metros para o piso do último pavimento.

Na ocasião, a Seplan informou que o piso do 9º pavimento estava na cota de 26,71 metros. O Ministério Público, porém, considerou que essa informação não é suficiente para determinar a altura total da construção, uma vez que a medição se refere ao piso do 9º pavimento e não necessariamente aos elementos superiores da edificação.

A portaria de investigação destaca ainda que houve alterações no quadro jurídico relacionado ao gabarito da orla, tornando necessária uma nova avaliação da situação. O MPPB determinou que a Seplan reavalie o empreendimento considerando o regime urbanístico aplicável após o controle de constitucionalidade da Lei Complementar nº 166/2024, inclusive com referência, quando pertinente, à metodologia prevista no Decreto Municipal nº 9.718/2021.

O Ministério Público aponta que, até o momento, não foi possível definir tecnicamente qual seria eventual excesso de altura, em metros ou centímetros, nem a área da edificação eventualmente atingida pela possível irregularidade. Também não foram identificados de forma conclusiva os pavimentos ou estruturas que poderiam estar acima do limite legal.

Outro ponto sob investigação é a existência e o alcance de eventual carta de habite-se. De acordo com a portaria, não há, até o momento, comprovação documental nos autos sobre o documento, sua data, número, processo administrativo ou, principalmente, sobre qual configuração física da edificação estaria abrangida por eventual habite-se.

Seplan terá que realizar nova medição

Como parte das diligências, o MPPB concedeu à Seplan prazo de 15 dias úteis para apresentar uma manifestação técnica conclusiva sobre a situação do empreendimento.

A secretaria deverá informar qual regime jurídico-urbanístico atualmente é considerado aplicável ao lote, apresentar os parâmetros utilizados e indicar, com memória de cálculo, qual é a altura máxima permitida no local. O órgão também deverá realizar uma vistoria presencial atualizada, utilizando equipamento de alta precisão e georreferenciamento.

A nova análise não poderá se limitar ao piso do 9º pavimento. A Seplan deverá informar a altura efetivamente computável da construção, considerando os elementos que, conforme a legislação, devem integrar o cálculo do gabarito, incluindo cobertura, platibandas, reservatórios, casas de máquinas e outras estruturas superiores.

Caso seja constatada extrapolação do limite permitido, a secretaria deverá apontar exatamente o tamanho do eventual excesso e a área atingida, além de indicar quais pavimentos, ambientes ou elementos construtivos estariam acima do limite legal.

A Seplan também terá que apresentar um comparativo entre as cotas previstas no projeto aprovado e aquelas encontradas em campo, esclarecendo a origem da divergência mencionada anteriormente.

Engenharia do MPPB fará análise independente

Além da nova manifestação da prefeitura, o Ministério Público determinou que o próprio setor de engenharia da instituição faça uma análise técnica independente sobre o empreendimento.

O engenheiro deverá confrontar a altura máxima permitida com a situação física efetivamente encontrada e esclarecer se a medição de 26,71 metros, referente ao piso do 9º pavimento, é suficiente para a aferição do gabarito ou se outros pontos superiores da construção precisam ser considerados.

Caso seja confirmada alguma desconformidade, a equipe técnica deverá apontar a medida exata do eventual excesso, sua localização, os pavimentos ou elementos atingidos e a área correspondente. O relatório poderá incluir plantas, croquis, registros fotográficos e memória de cálculo.

O setor também deverá avaliar se uma eventual irregularidade pode ser corrigida fisicamente, inclusive por meio de retirada ou rebaixamento de estruturas, alterações na cobertura, supressão de elementos construtivos ou demolição parcial.

Medidas e possíveis impactos na paisagem da orla

A investigação também busca verificar se uma eventual ultrapassagem do gabarito poderia produzir impactos ambientais, urbanísticos ou paisagísticos.

O MPPB determinou que, caso a desconformidade seja confirmada e seja identificada repercussão relevante, sejam analisados possíveis efeitos sobre a paisagem costeira, a linha do horizonte, a ventilação e circulação do ar, a insolação, o sombreamento, a visibilidade da orla e o volume edificado.

Somente após a conclusão das análises sobre o gabarito aplicável, a altura efetivamente construída, eventual excesso, área atingida, existência e alcance do Habite-se e possíveis impactos paisagísticos é que o Ministério Público deverá decidir quais medidas serão adotadas.

Entre as possibilidades previstas na portaria estão o arquivamento do procedimento, a adoção de medidas de adequação voluntária, a celebração de Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) ou o ajuizamento de Ação Civil Pública para buscar a adequação da construção e eventual reparação de danos.